Nachmieter suchen – wie ist die Rechtslage?

Neuer Job, Nachbarschaftsstreit oder eine größere Wohnung – es gibt viele Gründe, warum Mieter oftmals so schnell wie möglich aus der alten Wohnung raus wollen. Doch aufgrund der Kündigungsfrist ist dies nicht so einfach möglich, weshalb der Umzug bis nach dem Ablauf der Frist verschoben oder doppelt Miete bezahlt werden muss. Um dies zu umgehen, suchen viele einen Nachmieter. Das hilft aber nur in bestimmten Fällen beim Auszug weiter.

Nachmieterklausel

Die sogenannte Nachmieterklausel ist eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag, wobei zwischen echter und unechter Nachmieterklausel unterschieden wird. So kann der Mieter rechtlich das bestehende Mietverhältnis vorzeitig beenden, wenn er einen geeigneten Nachmieter vorweist.

Wenn im Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthalten ist, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Aus Kulanz gewährt der Vermieter dem Mieter oftmals die Möglichkeit, einen Nachmieter zu suchen. Allerdings ist er nicht dazu verpflichtet, den potenziellen Nachmieter zu akzeptieren. Einziger Ausnahmefall: In Härtefällen muss der Vermieter den Mieter auch ohne Nachmieterklausel vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis entlassen.

Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) besteht unter anderem bei folgenden Gründen ein Sonderkündigungsrecht:

Bei berechtigtem Interesse des Mieters (z.B. bei einem berufsbedingten Umzug in eine andere Stadt; BGH, Urteil v. 07.10.2015, Az.: VIII ZR 247/14)
Mieterhöhung (§ 561 BGB Absatz 1 Satz 1)
Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 BGB)
Umzug in ein Pflegeheim (AG Calw, Urteil v. 11. 05 1999, Az.: 7 C 1251/98)

Echte Nachmieterklausel

Bei der echten Nachmieterklausel ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Kündigungsfrist des Mietvertrags zu verkürzen, sofern der Mieter einen geeigneten Nachmieter vorschlägt. Der Mieter muss hierfür alle notwendigen Information zum Nachmieter bereitstellen (BGH, 07.10.2015, Az.: AZ VIII ZR 247/14) und der Vermieter muss sich nicht an der Suche beteiligen. Dabei darf er den Nachmieter nicht willkürlich ablehnen, sondern es muss eine Unzumutbarkeit vorliegen. Was unter dieser Unzumutbarkeit fällt, ist nicht gesetzlich geregelt und muss im Einzelfall entschieden werden. Diese Gründe kommen dafür aber infrage:

Mietschulden des Nachmieters
Zahlungsunfähigkeit des Nachmieters
Umstände lassen Störungen vermuten (hohe Personenanzahl im Haushalt, genehmigungspflichtige Haustiere)
Aufenthaltsstatus des Nachmieters gefährdet das Mietverhältnis

Unechte Nachmieterklausel

Hier räumt der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit ein, nach einem geeigneten Nachmieter zu suchen. So wird dieser dann vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen, wenn er eine bestimmte Anzahl an geeigneten Nachmietern vorschlägt. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch darauf und der Vermieter muss die Vorschläge auch nicht annehmen.

Das Wichtigste zum Thema Nachmieter im Überblick

Um Ihren Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, ist eine Nachmieterklausel oder ein Sonderkündigungsrecht erforderlich.
Wenn keine Nachmieterklausel vorhanden ist, müssen Sie sich mit Ihrem Vermieter einigen.
Vermieter dürfen mit zulässiger Begründung die Nachmieter ablehnen.