Eigentümerwechsel: Das müssen Käufer und Verkäufer beim Abmelden, Ummelden und Kündigen beachten

Der Umzug von einer zur anderen Mietwohnung ist schon mit einem großen administrativen Aufwand verbunden. Beim Immobilienkauf ist das alles aber noch ein bisschen aufwändiger und teils komplizierter, was u.a. am langen Verkaufsprozess und dem damit verbundenen Eigentums-/Besitzerwechsel verbunden ist.

Wir zeigen Ihnen, was Sie als Verkäufer und Käufer in Hinblick auf Versorger, Versicherungen und Verwaltungen beachten müssen.

Besitzer vs. Eigentümer

Nach Zahlung des Kaufpreises kann die Immobilie übergeben werde. Bis dahin ist der Verkäufer noch Besitzer und Eigentümer, weshalb auch noch alle Rechte und Pflichten beim Verkäufer bleiben.

Der Käufer wird zwar mit der Kaufpreiszahlung und Immobilienübergabe Besitzer, ist aber noch nicht Eigentümer. Zum Eigentümer wird der Käufer erst mit der Umtragung im Grundbuch, was noch einige Wochen oder sogar Monate nach der Kaufpreiszahlung dauern kann.

Mit der Übergabe übernimmt der Käufer aber alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Immobilie. Der Übergabetag ist auch der Stichtag für den wirtschaftlichen Übergang der Immobilie. Das wirkt sich wiederum auf Verträge mit folgenden Dienstleistern und Versorgern aus:

  • Energieversorger
  • Wasserversorgung und Abwasser
  • Wohngebäudeversicherung
  • Abfallentsorgung

Im Außenverhältnis ist jedoch der Verkäufer Ansprechpartner, da er bis zur Grundbuchumtragung immer noch Eigentümer ist. Das betrifft z.B. Kontakte mit der Gemeinde bzgl. der Grundsteuer oder Kontakte mit der Hausverwaltung bzgl. der Hausgeldzahlungen.

Erstattung von Zahlungen bis zur Eigentumsübertragung

Die Zuordnung als Besitzer und Eigentümer ist auch wichtig in Hinblick auf Zahlungen, die vom Verkäufer auch nach der Immobilienübergabe noch geleistet wurden. Alle Zahlungen, die der Verkäufer noch bis zur Eigentumsübergabe übernommen hat oder gar für das ganze Jahr (bei einmaligen Zahlungen wie der Grundsteuer) beglichen hat, müssen vom Käufer erstattet werden. Das ist auch im Kaufvertrag geregelt.

Versorger- und Versicherungsverträge beim Immobilienwechsel

In der Regel bestehen die Verträge mit Versorgern und Versicherern bis zur Immobilienübergabe. Der Käufer kann sie übernehmen, muss es aber nicht. Ob eine Übernahme sinnvoll ist, sollte anhand der jeweiligen Abrechnungen geprüft werden.

Das betrifft folgende Verträge:

  • Stromversorger
  • Wasserversorgung (bei Eigentumswohnungen: hier muss auch die Hausverwaltung informiert werden)
  • Wärmeversorger/Gasversorger (bei Eigentumswohnungen: hier muss auch die Hausverwaltung informiert werden)
  • Anbieter von Telefon, Internet, Kabelanschluss

Der Verkäufer muss die entsprechenden Stellen informieren und die Abmeldung mit Info zu den Zählerständen bei Wasser und ggf. Wärmeversorgung vornehmen bzw. muss sich der Käufer um die Anmeldung kümmern.

Weiterhin müssen Verkäufer und Käufer Folgendes regeln:

  • Gebäudeversicherung: Der Verkäufer informiert seine Versicherung, dass die Immobilie einen neuen Besitzer hat. Der Käufer übernimmt zunächst automatisch die Wohngebäudeversicherung des bisherigen Besitzers. Er kann sie übernehmen oder von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, um mit einer anderen Versicherung einen Vertrag abzuschließen.
  • Ab- und Anmeldung beim Einwohnermeldeamt
  • Verkäufer muss die Gemeinde informieren aufgrund der Grundsteuer

Immobilie gekauft, aber noch nicht bewohnt – was ist mit den Betriebskosten?

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, führt nicht selten zuerst Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen vor dem Umzug durch. Bei älteren Immobilien mit Renovierungsstau vergeht oft eine lange Zeit von mehreren Monaten oder sogar über ein Jahr, bis der Umzug ins neue Heim stattfindet.

Doch auch wenn Sie das Haus oder die Wohnung noch nicht bewohnen, gilt es, Verträge abzuschließen bzw. laufende Kosten bzgl. des Hauses des bisherigen Besitzers zu übernehmen.

Im Innenverhältnis gilt meist:

Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie wirtschaftlicher Eigentümer werden, also ab der Immobilienübergabe/Schlüsselübergabe, zahlen Sie Betriebskosten oder Hausgeld, selbst wenn Sie die Immobilie noch nicht bewohnen.

Wichtig ist aber immer der Kaufvertrag, denn dort kann es auch davon abweichende Regelungen geben.

Gilt die Standardregelung (Übernahme der Betriebskosten ab Immobilienübergabe), dann müssen Verkäufer und Käufer beim Hauskauf bzgl. der Versorger und Dienstleister folgendes beachten und jeweils das Übergabedatum angeben:

  • Wasser/Abwasser/Strom/Gas: Der Verkäufer nimmt die Abmeldung beim zuständigen Versorger vor und gibt die Kontaktdaten des neuen Besitzers an. Der Versorger meldet sich daraufhin beim neuen Besitzer. Beim Strom- und Gasversorger können die neuen Besitzer auch selbst die Anmeldung vornehmen.
  • Müllabfuhr: Auch hier meldet der bisherige Besitzer die Mülltonnen ab. Wenn Sie als Käufer das Haus noch nicht bewohnen, ist es in der Regel nicht sinnvoll, die Mülltonnen gleich anzumelden, schließlich müssten Sie auch immer am Tag der Leerung der jeweiligen Tonnen vor Ort sein. Die Anmeldung hat daher bis zum Einzug Zeit.
  • Schornsteinfeger: Der Käufer muss sich beim zuständigen Schornsteinfeger melden und die Änderung der Besitzverhältnisse mitteilen bzw. die Adresse, unter der er bis zum Einzug erreichbar ist.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung übernimmt die Hausverwaltung in der Regel die Abläufe bzgl. der Müllabfuhr, Wasserversorgung/Abwasserentsorgung und des Schornsteinfegers. Wenn Sie sich diesbzgl. unsicher sind, fragen Sie den Vorbesitzer bzw. die Hausverwaltung.

Für die Ummeldung bei der Gemeinde nach Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung gilt:

Käufer müssen sich erst ummelden, wenn Sie die erworbene Immobilie beziehen. In unserer Checkliste haben wir noch einmal die wichtigsten Punkte zum Hauskauf/Eigentumswohnungskauf und den damit zusammenhängenden Pflichten und Rechten zusammengefasst:

 

Checkliste bei Eigentümerwechsel: Änderungen bei Versorgern, Versicherungen und Verwaltungen

  • Mit Kaufpreiszahlung wird der Käufer der Besitzer der Immobilie.
  • Mit der Umtragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer.
  • Als Besitzer müssen Sie sich nach der Übergabe um Folgendes kümmern:
    • Energieversorger
    • Wasserversorgung und Abwasser
    • Wohngebäudeversicherung
    • Müllabfuhr
    • Schornsteinfeger
  • Kaufvertrag regelt Übernahme anteiliger Kosten bei Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer.
  • Ummeldung bei der Gemeinde muss erst erfolgen, wenn Sie umgezogen sind.
  • Bei Kauf einer Eigentumswohnung: Hier übernimmt in der Regel die Hausverwaltung einen Teil der Ummeldungs-/Abmeldungsprozesse.

© Valery– stock.adobe.com

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